The Municipality of Shawville held a public consultation on Monday evening as part of a new affordable housing project a Pontiac construction company is hoping to bring to John Dale Street.
Shawville’s building inspector Charles Gallant said he has received initial plans from Maisons PAJ, the Luskville-based building company that has been erecting apartment buildings across town.
The new plans include four buildings of six units each, with one-bedroom apartments on the ground floor and three-bedroom apartments on the top floor.
Maisons PAJ’s Matthieu Jodoin said up to seven one-bedroom units will rent for $900, an “affordable” rate as defined by the Canadian Mortgage and Housing Corporation (CMHC) that the company was able to offer by participating in a CMHC program.
Monday evening’s consultation is part of a provincially mandated process designed to fast-track the rezoning process for certain lots if they are destined for affordable, social or student housing.
“Bill 31 was introduced to help in reducing the delays in making changes to have more density within the territory,” Gallant explained, adding that the lot is currently zoned for single dwelling residential and would have to be rezoned in order to make the construction possible.
“Typically a zoning process could take up to six months, versus this system here within about six weeks we can deliver the permit,” he said.
He said the consultation is needed because it is a part of the process for the new rezoning bill, and is an opportunity for residents to express their opposition or opinions about the project.
Gallant has received the location plan and drafted mock-ups of the building’s facade from Maisons PAJ, but has not received an official permit application yet because the company must first get approval for a CMHC program that would give it certain insurance incentives for building according to specifications including high energy efficiency, accessibility, and affordability.
Once the application with the CMHC is approved, the builders can then submit their plans to the municipality to acquire a permit.
Gallant said these apartments fill a need in the Pontiac for updated housing stock at an affordable rate. “The housing stock is getting old in the Pontiac, so it’s a rare opportunity to have a new building,” he said.
Jodoin said he wanted to offer housing that is cheaper than what can be found in Aylmer or other areas of Gatineau.
“What we’ve done is we’ve tried to make new housing so that it’s as affordable as possible for the sector,” he said, adding that two-bedrooms apartments they can rent for $1,300 in Shawville could rent for over $2,000 in the city.
“Two bedrooms at $1,300, it doesn’t exist even at the North Pole,” he said.
He said the three-bedroom housing would be ideal for families, and the one-bedrooms for seniors, especially because they are located on the ground floor.
Once the construction is complete, Maisons PAJ will sell the building to its eventual landlord.
In order to ensure affordability, Jodoin said in the contract there will be a clause to stipulate that the rent of the affordable units will begin at $900 and that it will only increase by the rent cap or less every year.
Affordable housing needed to fill the gap
Office d’habitation du Pontiac director Sherry-Ann Doyle, who manages nine buildings across the county containing social housing, said more affordable housing is welcome but there is still a large demographic of people who can’t afford to pay.
“One of our criteria is that the person cannot make more than $25,000,” she said, adding that most people housed in her buildings are on welfare, and she is having to turn people away because they don’t meet the criteria.
“The issue I’m seeing a lot is I have people who [ . . . ] will come in, they’re making, let’s say, $26,000, $28,000, even $30,000. It’s not a big income, so they’re not eligible because they make more than what is our maximum allowed income here,” she said, adding that even people working relatively low-wage jobs often cannot afford to pay market rent.
Doyle said an increase in affordable housing availability might begin to help people who don’t meet the criteria for social housing, but who also don’t make enough money to pay market rate for housing in the region.
“There’s a need for it, for that gap of people that are not admissible to our apartments,” she said.
Although Gallant did not know the exact vacancy rate for rentals in the Pontiac, he said “it’s not very high.”
Jodoin acknowledged that low supply also means higher rental costs, and although many people in the Pontiac are in low-income situations he hopes that more construction and investment in the local rental market will help to stabilize rent costs.
“The fact of building more [ . . . ] even if it’s high-end, it tends to increase the offer and stabilize the local market,” he said, adding that he hopes to break ground on the new housing project sometime this year.
Gallant said he has been in contact with other prospective builders who might wish to build affordable housing in Shawville, but none have formally presented him with plans.
“Until it’s in my hand, it’s just a dream.”
La Municipalité de Shawville a tenu une consultation publique lundi soir concernant un nouveau projet de logement abordable qu’une entreprise de construction du Pontiac souhaite réaliser sur la rue John Dale.
Charles Gallant, inspecteur en bâtiment de Shawville, a déclaré avoir reçu les plans initiaux de Maisons PAJ, l’entreprise de construction basée à Luskville qui érige des immeubles d’appartements dans toute la ville.
Les nouveaux plans comprennent quatre immeubles de six unités chacun, avec des appartements d’une chambre au rez-de-chaussée et des appartements de trois chambres à l’étage supérieur.
Matthieu Jodoin, de Maisons PAJ, a déclaré que jusqu’à sept unités d’une chambre seront louées pour 900 $, un tarif « abordable » tel que défini par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), que l’entreprise a pu offrir en participant à un programme de la SCHL.
La consultation de lundi soir fait partie d’un processus exigé par la province, conçu pour accélérer le processus de rezonage de certains terrains s’ils sont destinés à des logements abordables, sociaux ou étudiants.
« La Loi 31 a été mise en place pour aider à réduire les délais dans les changements afin d’avoir plus de densité sur le territoire », a expliqué M. Gallant, ajoutant que le terrain est actuellement zoné pour des habitations unifamiliales et qu’il devrait être rezoné pour rendre la construction possible.
« Normalement, un processus de zonage pourrait prendre jusqu’à six mois, alors qu’avec ce système, nous pouvons délivrer le permis en environ six semaines », a-t-il affirmé.
Il a déclaré que la consultation est nécessaire car elle fait partie du processus de la nouvelle loi sur le rezonage, et constitue une occasion pour les résidents d’exprimer leur opposition ou leurs opinions sur le projet.
M. Gallant a reçu le plan d’implantation et les maquettes de la façade du bâtiment de Maisons PAJ, mais n’a pas encore reçu de demande de permis officielle, car l’entreprise doit d’abord obtenir l’approbation d’un programme de la SCHL qui lui accorderait certaines incitations d’assurance pour la construction selon des spécifications incluant une haute efficacité énergétique, l’accessibilité et l’abordabilité.
Une fois la demande approuvée par la SCHL, les constructeurs pourront soumettre leurs plans à la municipalité pour obtenir un permis.
M. Gallant a affirmé que ces appartements répondent à un besoin dans le Pontiac pour un parc immobilier modernisé à un prix abordable. « Le parc immobilier vieillit dans le Pontiac, c’est donc une rare occasion d’avoir un nouveau bâtiment », a-t-il dit.
M. Jodoin a déclaré qu’il voulait offrir des logements moins chers que ce que l’on peut trouver à Aylmer ou dans d’autres secteurs de Gatineau.
« Ce que nous avons fait, c’est d’essayer de construire de nouveaux logements pour qu’ils soient aussi abordables que possible pour le secteur », a-t-il dit, ajoutant que des appartements de deux chambres qu’ils peuvent louer pour 1 300 $ à Shawville pourraient se louer pour plus de 2 000 $ en ville.
« Deux chambres à 1 300 $, ça n’existe même pas au pôle Nord », a-t-il déclaré.
Il a précisé que les logements de trois chambres seraient idéaux pour les familles, et ceux d’une chambre pour les aînés, d’autant plus qu’ils sont situés au rez-de-chaussée.
Une fois la construction terminée, Maisons PAJ vendra l’immeuble à son futur propriétaire.
Afin d’assurer l’abordabilité, M. Jodoin a déclaré que le contrat comprendra une clause stipulant que le loyer des unités abordables commencera à 900 $ et qu’il n’augmentera que du plafond de loyer ou moins chaque année.
Des logements abordables nécessaires pour combler le manque
Sherry-Ann Doyle, directrice de l’Office d’habitation du Pontiac, qui gère neuf immeubles de logements sociaux à travers le comté, a déclaré que davantage de logements abordables sont les bienvenus, mais qu’il existe toujours une vaste catégorie de personnes qui n’ont pas les moyens de payer.
« L’un de nos critères est que la personne ne peut pas gagner plus de 25 000 $ », a-t-elle expliqué, ajoutant que la plupart des personnes logées dans ses immeubles vivent de l’aide sociale, et qu’elle doit refuser des gens parce qu’ils ne répondent pas aux critères.
« Le problème que je vois souvent, c’est que des gens [ . . . ] se présentent, ils gagnent, disons, 26 000 $, 28 000 $, voire 30 000 $. Ce n’est pas un gros revenu, donc ils ne sont pas admissibles parce qu’ils gagnent plus que notre revenu maximal autorisé ici », a-t-elle dit, ajoutant que même les personnes occupant des emplois relativement mal rémunérés n’ont souvent pas les moyens de payer le loyer du marché.
Mme Doyle a déclaré qu’une augmentation de la disponibilité de logements abordables pourrait commencer à aider les personnes qui ne répondent pas aux critères de logement social, mais qui ne gagnent pas non plus suffisamment pour payer le prix du marché pour un logement dans la région.
« Il y a un besoin pour cela, pour cette catégorie de personnes qui ne sont pas admissibles à nos appartements », a-t-elle dit.
Bien que M. Gallant ne connaisse pas le taux exact d’inoccupation des logements locatifs dans le Pontiac, il a déclaré qu’« il n’est pas très élevé ».
M. Jodoin a reconnu que la faible offre signifie également des coûts de loyer plus élevés, et bien que de nombreuses personnes dans le Pontiac se trouvent dans des situations de faible revenu, il espère que davantage de constructions et d’investissements sur le marché locatif local aideront à stabiliser les coûts des loyers.
« Le fait de construire plus [ . . . ] même si c’est du haut de gamme, ça tend à augmenter l’offre et à stabiliser le marché local », a-t-il affirmé, ajoutant qu’il espère entreprendre les travaux de ce nouveau projet de logement cette année.
M. Gallant a indiqué qu’il a été en contact avec d’autres constructeurs potentiels qui pourraient souhaiter construire des logements abordables à Shawville, mais aucun ne lui a officiellement présenté de plans.
« Tant que ce n’est pas entre mes mains, ce n’est qu’un rêve. »
